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时间:2018-10-18 02:33:46  来源:招标管理办公室  作者:
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文/顾天杰

房企资金链收紧怎么办?发债贷款,加快回笼现金流,还有,呃,裁员。

未来三年 房地产企业债务集中到期

今年前九个月,85家典型房企融资总额8287亿,同比减少11%。

2017年,恒大同期引入战略投资者融资额较大,加上发行大量外债,替换原有债券。如果剔除恒大影响,房企融资总额8136亿元,同比减少3%,43%的房企融资额同比在减少。

2018年是房企信贷收紧的大年,据同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企多元化融资渠道全面收窄。

房企发债被频繁终止。富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券、深圳市龙光控股一笔35亿元的住房租赁专项公司债券、雅居乐控股80亿元的私募公司债券、合生创展100亿元的小公募和泰禾集团的一笔原计划募资金额不超过98亿元的融资计划,均被中止审查。

不仅境内渠道减少,境外发债也受限制。

6月27日,发改委强调,房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务,并要求提交资金用途承诺。

前三季度唯一延续、持续增加的是,房企境外债券融资和资产证券化比率。

今年1到9月,房企境外融资规模达到2802亿,占比达到33.8%,较2017年上升10.3%。房企境外债权融资主要包含境外优先票据、境外债券和境外贷款及其他,其中境外债券的增长最为迅速。

主要是海外发债。不完全统计,前三季度典型房企总共发行境外债券合人民币1055亿,大大超过2017全年的783亿,中国恒大、碧桂园、万科等龙头企业,纷纷到海外发债,不少企业将境外融资作为主要融资方式。

雪上加霜的是,房企融资成本已经接近一年峰值。2018年9月,典型房企融资成本反弹到6.91%,达到去年下半年以来最高。

房地产公司债务压力增加。《长江商报》披露,根据Wind数据粗略统计,今年上半年136家上市房企最新资产负债额超过10万亿,平均负债率约80%。国内地产企业贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款将在2018到2019年到期,也就是说,未来1到3年,地产行业债务集中到期。

借不到钱怎么办?开源节流呗,一二三线城市的一二手房,卖得不怎么样,开源行不通,剩下节流这华山一条路。

房企裁员潮 从一二线蔓延到三四线

比业主维权扩散更快的,是房企裁员潮,从一二线蔓延到三四线。

《经济观察报》10月13日报道,三四线城市地产从业者,不是被公司劝退,就是主动裸辞求职。

2018年5月,九江市一家本土房企前员工彭坤,所在的技术部被整体撤除。包括彭坤在内的4名员工被劝退,多个职能部门缩减,数十名员工离职。公司的说法是,要么调岗去干销售或者物业,要么自己走人。

火热了近两年的九江楼市画风突变。

江西省国土资源厅、安居客数据显示,从2018年6月起,包括九江、宜春在内的江西省各市县成交量、房价环比下滑,宜春成交总套数和总面积环比 5月分别下降 23.34%和21.98%。

不仅是九江房企大幅优化员工,银亿、银城等位于浙江、江苏等地的中小房企也在精简人员。

大公司也在精减。

从7月份以来,泰禾的裁员和“千人计划”信息不断,据说,在泰禾深圳公司,设计部员工已经被裁撤至仅剩个位数,其次是品牌条线的人员,有报道称,泰禾福州和武汉两地的品牌部人员7月份已全部被裁。

华夏幸福宣称,公司根据内外部环境的变化,对公司战略进行了重新审视和梳理,对组织和布局做了局部的调整和优化。8月份,因战略收缩,华夏幸福天津事业部已就地解散。

据报道,富力主要从设计条线开始。因为工程量缩减,一些设计人员被安排到分公司,降低相关福利,其实是变相裁员。

江苏领航猎头公司的一位地产猎头说,之前的招聘职位都停止了。目前招聘的是相对基层的岗位,以及要求极高的管理岗,职位总数比往年少很多。

僧多肉少,各个招聘网站上新的求职简历有所增加。

原本金九银十是房地产行业招聘黄金时期,往年各部门至少能有两个新岗位空缺,今年两个部门才能空出一个岗位,同时离职率越来越高。

中介也开始艰难过冬,收回各种员工福利。

10月8日,上海中原公布,受房地产市场调控政策影响,自2018年10月1日起,对原有福利待遇及薪酬进行调整。


上海中原所有岗位全勤奖暂时取消,通讯津贴、工龄工资、车贴调整为50%。联动中心、拓展中心佣金比例下调至8折,研究院佣金下调至8折,取消所有绩效。运营管理中心、品控部、交易监管部、网络发展部,取消所有中台薪酬福利、激励制度。后台部门风险管理中心,追佣奖金降至8折。

能够八折甩卖的,不止是房子,连中介的工资福利,也一口气打到八折。

1亿人进城落户 最后的窗口红利期

发改委吹响了城镇化红利的号角。

10月10日,发改委在官网发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知,城镇化进程加速,是房地产的杀手锏。

发改委主要是为了推动城镇化。

中国城镇化在过去三十年有两个目标:

一是农村人口向城镇人口转移,深圳城中村里,永远住满了外来打工者。

二是非户籍人口向户籍人口转化。户籍意味着你被这一所城市接纳,公共福利,子女教育随之而来,是激发消费潜力的根本因素之一。

城镇化主要会助推年轻人流往大城市。

根据恒大研究院统计,最近6年与之前的10年相比,人口流出的地区比例,三线城市从14.1%增至42.2%,四线城市从46.4%增至61.2%,五线城市从72.9%增至78.8%,六线城市从71.1%增至79.9%。

檀香们会在后台提出这样的问题:我工作在杭州,生活在北京,在老家西安投资了一套房,准备给在杭州生活的父母买一套改善住房,怎么办?

房价上行时期,闭着眼买,1亿人落户政策,会变成楼市回调前最后的红利。

下行周期,不能看谁涨得欢,而要看谁最抗跌。

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  重要的是互相理解和包容www.6887hh.com

  近阶段,长三角协作还将聚焦区域柴油货车治理、集装箱转运体系优化、汽柴油统一升级、重污染天气区域应急联动和秋冬季协同攻坚等工作。

  合资分化加剧 品牌背书是关键www.6887hh.com

  十九大报告中再次强调“两个毫不动摇”,明确“支持民营企业发展,激发各类市场主体活力”。

  对王继红的辞职,中弘股份内部人士告诉中国证券报记者,“应该是托管方要求的,因为已提名了新的总经理人选,对于新的董事长人选,托管方已有考虑。”

  10月17日,游客在开封龙亭公园欣赏菊花。重阳时节,各色菊花竞相绽放,把古都开封装点得分外秀美,吸引众多游客前来观赏游玩。新华社记者 李安 摄http://www.anmei.cn/images/ifocus/20171111/2940.html

  朱老师表示,入住的老人身体要好,年龄大概在60岁~80岁。不抽烟,经济上不太计较,脾气要好一点,有修养,不说三道四。“我们毕竟不是养老院,老人们要付出自己的劳动。”

  新华社长沙10月17日电(记者陈文广)记者17日从湖南省纪委监委获悉,湖南广播电视台党委委员、副台长黄伟涉嫌严重违纪违法,目前正接受湖南省纪委监委纪律审查和监察调查。

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