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时间:2018-10-18 02:33:46  来源:招标管理办公室  作者:
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  见到蒋老师时,他戴着一顶牛仔布的贝雷帽,头发稍长,看起来“很有范儿”。蒋老师曾是纪录片导演,现在喜欢唱歌和练声。他表示自己现在身体很好,经济独立,可以照顾自己,不用子女管。同样,子女的家、婚姻和孙辈,他也不管。甚至关于身后事,蒋老师也有了打算。

http://www.gybio.cn/html/20170404/2047.html

  走进别墅,记者最先见到房东。刚见面时,他就说:“叫我朱老师吧,我退休前是英语老师。”

来源:大胡子说房(dahuzishuofang),转载已获授权,不代表凤凰网房产观点

1

中国未来的城市还蕴含这巨量财富

现在已经是楼市下行的时期,以前那种天量放水堆砌起来的房价暴击,以后不会出现了。未来大部分城市都将进入到一个慢牛阶段,关键是吃城镇化的刚性红利。 

在中国房地产的下半场,就是要看城镇化发展的第二阶段,改革开放40多年来,我们走过了城镇化发展的第一阶段:农村人口向城镇集中。

而在城镇化发展的第二阶段:农村人口向三四线城市集中,三四线城市人口向一二线城市集中,三四线城市的人口增长面临停滞,而大都市圈的人口还会持续增加。

中国的城市化至少还有8-10年的黄金时期。

以前,我们一穷二白,从0开始,现在我们已经有了一定的发展实力,凭借着原始的资本积累,未来的城市化速度会更快。

目前,人均GDP8800美金,未来还会是15000美金,20000美金...在这里过程,在巨量的财富都将在中国的大都市圈中创造。

简而言之,中国未来的城市还蕴含这巨量财富。

而目前四大一线城市的人口和土地都已相对饱和,中国城市正在迎来10年最大变局:北上广深之外,自然会有一批强二线城脱颖而出。

通过吸收人才、升级产业,成功晋级为一线城市,而按照中国目前的人口,至少还需要有4个一线城市。 

而随着城市建设不断推进、基础设施不断完善,这个城市的房价一定还会继续上涨。现在他们的价格或许仅仅只是今天一线城市的一半、三分之一、四分之一,但是随着他们的发展,以后的价格上升到今天一线城市的价格,或许,只是时间的问题。

那强二线城市要成为一线城市需要什么条件呢?分别是哪些城市会脱颖而出呢?我们今天就来讨论这个问题。

2

人口最好达千万以上

首先,城市化归根到底就是“人的城市化”,所以城市化最重要的一定是人口,在此考虑的是城市人口的存量和增量。

按照目前各城市的人口水平来说,要想成为一线城市,至少你得是个千万人口城市,或者是极其接近千万人口。

2017年的各城市人口及人口净流入情况

哪怕现在还没到千万级,也要保持人口高流入,在近2-3年内完成千万级城市的蜕变。

例如成都、武汉就是千万级以上人口的大城市,杭州也接近千万人口,同时还保持人口的高增长,2017年一年杭州的人口就净流入28万。

所以想要在人口体量上占据优势领先崛起为新一线城市,千万以上的人口基数是一个标准,同时这个城市最好每年要有10万以上的净人口流入,这才能保持住并不断扩大自己的优势。

改革开放40年来,中国正是凭借着巨大的人口红利,实现了经济的快速发展,崛起为世界上第二大经济体,生育率已经连续近20年呈现“低水平”。

即使在全面放开二孩的第二年,想象中的人口井喷并没有出现,2017年人口生育率同比下降了0.52‰。

老龄化加剧,生育率降低,四十年高速发展所依赖的“人口红利”面临枯竭。

我国生育政策从计划生育到全面放开二胎,再到鼓励生育,真的能再造下一个“人口红利”周期吗?

而且从世界各国的经验来看,生育率下降了之后很难再上升,例如日本韩国新加坡等过出台了现金补贴等方式来鼓励生育,但是老百姓还是不愿意生。

嗯,既然不能“造人”,那就抢人!

所以我们看到2017年以来,杭州南京苏州武汉成都郑州西安天津等城市推出人才落户、租房补贴、现金奖励等各种花样给人才抛出橄榄枝。

为什么需要人口?

一方面,需要人口留下来工作,为城市建设赋能,增加财政和税收;另一方面,各城市的经济现在都在转型,未来,消费在经济的作用将越来越突出,千万人口,意味着这个城市的需求市场足够大,增量空间足够大。

3

GDP排前且后劲很足,最好是万亿

几年来,各城市GDP分化得更加严重,上海40年来都是地位稳固的老大,而深圳超越广州,简直就是一部学霸养成史。

1980年,深圳GDP1.96亿,而广州则是48.8亿,为深圳的25倍;香港为350亿,是深圳的178倍。

而到了2018年,深圳超越广州,北上广深,广州都快被踢出一线城市的群聊了。

目前,但是在2018年,随着强二线城市抢人和固投加大,唯有万亿GDP才有未来崛起为一线城市的资本。

一二线城市的GDP差距在缩小,以前强二线城市即使不是万亿GDP,竞争力也是不错的。

到了今年上半年,广州也是疲态尽显。

而天津和重庆的竞争很激烈,但总体上增速已经比不上武汉成都这些奋起直追的黑马。

天津被北京吸血得越来越严重,关键还是国企创造的GDP,而重庆每年的固投就达到了万亿,毕竟在高山造城的成本太高,制造业升级压力也不少。

高增长时代一荣俱荣,现在经济增速放缓,后劲有点不足了。

看来武汉成都对人才和企业的引进,还是有所成果的是,毕竟是属于单核省会城市,周边又缺少发达的大都市圈,所以是举全省之力,做强省会,集中力量办大事。

苏州仅仅是属于一个地级市,却是万亿GDP俱乐部中的超级会员,主要还是归功于其强大的制造业基础,“后苏南模式”未来还有很强大的生命力。

杭州虽然是非常被看好的强二线城市,未来是妥妥的一线城市,但在GDP上,竞争力还稍显不足,还是得加把劲。

4

作为区域老大,能辐射一方水土

长三角的另一个一线城市一定是杭州了。

这几年来,杭州的城运,可以说是开挂了,G20+阿里巴巴+亚运会,而且地缘优势明显,毕竟靠着上海和苏州,而杭州可以辐射江浙徽一带基本没有问题。

而南京因为远离长三角核心城市群,甚至被调侃为“徽京”,江南位置很尴尬,只能搞江北新区,向北辐射苏北和安徽,但南京也是有自己的优势的,人口增长和民富程度,都是江苏之最,后劲还有待挖掘。

中部城市群:武汉

在武汉郑州长沙合肥这几个中部城市来说,无论是硬实力还是软实力,武汉都是中部当之无愧的老大。

而长沙合肥都只能算中等二线城市,而集聚河南一亿人口的力量发展起来的郑州,虽然没有非常知名的公司,但是胜在制造业还可以,这几年大搞新区也是卓有成效,所以成为中部的二当家,不成问题。

西南城市群:成都

除了辐射成渝城市群外,还会辐射到贵州、云南区域。

四川的人口远远超过贵州、云南,这两个省份的省会我不用说都知道是抢不过成都和重庆的。

重庆的人口虽然多,是全国唯一一个3千万级人口的城市,那是因为重庆太大了。

而且重庆的城镇化率只有62.6%比不上成都70.6%。

同时,作为直辖市,论带动周边城市发展和城市号召力,重庆是比不上成都的,四川的中心位置比重庆更为合适。

而且成都周边是围着一大帮小弟,举个例子:如果城市之间协作,比如是绵阳吧,是绵阳和成都好协作,还是绵阳和重庆好协作呢?

辣个都晓得当然是和自己的大哥成都嘛。

第四个区域西北区域,区域老大:西安。

辐射包括陕西、山西、甘肃、青海、宁夏五个省,副班长是兰州。有朋友会有疑问了,怎么又有西安?的确,相比刚才说的的杭州、成都、武汉这三个区域中心城市,西安的差距是很大的。

但是整个西北区域,大家能找到比西安更好的城市吗?

总不能让远在中部的武汉,或者东部的杭州来辐射和带动山西、陕西和宁夏的发展吧?

区域的中心城市是不管在地理位置上和还是能力上都最有条件能带动整个区域的发展,不能因为差点就舍近求远。

无论人口、GDP、交通、教育哪个方面,西安都是西北区域的NO.1,虽然西北区域长期发展不起来,但总要扶持一个起来。

所以这也是为什么西安在今年2月份能够成为中国的第9个国家中心城市,而不是经济发展更好的青岛、福州。很明显,国家是有战略意图的。

要带动整个关中平原城市群发展,非西安不可,所以当然国家中心城市自然就落到西安的头上喽。

在这里和大家必须强调,能够成为区域老大,领下了带动周边区域的发展的政治任务,在能够成为下一批崛起的二线城市中是非常加分的,因为国家要重点发展你,不单单是为了发展你,还有等你发展好了,你得同步带动周边的小弟发展。

所以,刚才提到的这四个区域中心城市:杭州、武汉、成都和西安,在这一波新一线城市竞选中,加了很大的分。

5

独特产业支撑,且多元发展

要想成为一线城市,一定要有自己最不可替代的产业,才能打赢这场晋级赛。

首都就是北京最好的加持,全国最好的资源、最充裕的资本都往北京涌。

上海是金融中心,外资活跃,长三角也是全国民富程度最高的。广州的商贸地位无人可以撼动。

深圳是年轻多金的科技、金融新贵聚集地。而未来要晋升为一线城市的强二线城市,分别有哪些竞争力呢?

杭州,最大的优势就是阿里巴巴。一个阿里,更是让上海有了很强烈的危机感。阿里巴巴所带动的完整的电子商务产业链,放眼全国,即使是华为腾讯,都比不上,这就是杭州未来的筹码。

除了科技,还有旅游业、金融业、物联网等,说到金融,此轮P2P暴雷,杭州真可谓是最大的雷区,可见杭州的金融之路,实力沉淀还不够,以后不会走得太平坦。

武汉,大家都很清楚光谷就是武汉未来的中心了。

虽然目前的核心产业是汽车,但是武汉已经逐步在改变自己的定位,例如从北京引进小米,更是给出了不限购的大礼包,还给3万元的安家费。

武汉本身的装备制造业光缆光纤也非常强,都集中在光谷,光谷的规划,也称得上是中国产业新城的范本了。

成都,传统核心产业是电子信息。

生物医药和金融产业也在迅速发展,同时还有智能制造、数字娱乐、文化创意等产业。

成都一直都渴望有一个知名的互联网公司撑起自己的门面,所以也引入了锤子手机,但仅仅只过了一年,就网传锤子分公司疑似解散,顶不住了,归根到底,还是有点水土不服的原因吧。

西安,最知名的莫过于航空产业。

这也是我国唯一、亚洲最大的集飞机设计研究、生产制造、试飞鉴定和科研教学为一体,最为完整的航空工业基地。

毕竟西安位于西北,有地缘的优势,非常适合发展这种战略性产业。而且西安的高等教育也非常强,211和985大学,仅仅落后了南京和武汉。所以西安就是西北当之无愧的老大了。

这些城市的自有特色产业就是他们未来竞争成为一线城市的筹码。

未来一线城市投资价值排序:杭州>武汉>成都>西安;

副中心城市投资价值排序:南京>重庆>郑州

西北未来只有西安能够投资,其他的都不用看。

相信这一次的城市化,将改变中国未来10年城市格局。北上广深之外,谁将成为一线城市?会不会有名单之外的黑马冒出来?欢迎大家在留言区积极讨论!

www.33033i.comhttp://www.omeg.cn/html/cn/zuixinzixun/20180623/2563.html

  朱老师说,“抱团养老”的概念国外早就有了,大多是几个老人合资购买或建造一幢房子,和要好的朋友住在一起。http://www.anmei.cn/images/ifocus/20180831/3020.html

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郭声琨在全国扫黑除恶专项斗争推进会上强调

  新华网评:以“质量导向”落实精准扶贫

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本文引用地址:http://www.jsph.org.cn/t/xinxigongkai/20181018/3791.html

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