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时间:2018-10-18 02:33:46  来源:招标管理办公室  作者:
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文/顾天杰

房企资金链收紧怎么办?发债贷款,加快回笼现金流,还有,呃,裁员。

01

未来三年 房地产企业债务集中到期

今年前九个月,85家典型房企融资总额8287亿,同比减少11%。

2017年,恒大同期引入战略投资者融资额较大,加上发行大量外债,替换原有债券。如果剔除恒大影响,房企融资总额8136亿元,同比减少3%,43%的房企融资额同比在减少。

2018年是房企信贷收紧的大年,据同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,房企多元化融资渠道全面收窄。

房企发债被频繁终止。富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券、深圳市龙光控股一笔35亿元的住房租赁专项公司债券、雅居乐控股80亿元的私募公司债券、合生创展100亿元的小公募和泰禾集团的一笔原计划募资金额不超过98亿元的融资计划,均被中止审查。

不仅境内渠道减少,境外发债也受限制。

6月27日,发改委强调,房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金,仅限归还存量债务,并要求提交资金用途承诺。

前三季度唯一延续、持续增加的是,房企境外债券融资和资产证券化比率。

今年1到9月,房企境外融资规模达到2802亿,占比达到33.8%,较2017年上升10.3%。房企境外债权融资主要包含境外优先票据、境外债券和境外贷款及其他,其中境外债券的增长最为迅速。

主要是海外发债。不完全统计,前三季度典型房企总共发行境外债券合人民币1055亿,大大超过2017全年的783亿,中国恒大、碧桂园、万科等龙头企业,纷纷到海外发债,不少企业将境外融资作为主要融资方式。

雪上加霜的是,房企融资成本已经接近一年峰值。2018年9月,典型房企融资成本反弹到6.91%,达到去年下半年以来最高。

房地产公司债务压力增加。《长江商报》披露,根据Wind数据粗略统计,今年上半年136家上市房企最新资产负债额超过10万亿,平均负债率约80%。国内地产企业贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款将在2018到2019年到期,也就是说,未来1到3年,地产行业债务集中到期。

借不到钱怎么办?开源节流呗,一二三线城市的一二手房,卖得不怎么样,开源行不通,剩下节流这华山一条路。

02

房企裁员潮 从一二线蔓延到三四线

比业主维权扩散更快的,是房企裁员潮,从一二线蔓延到三四线。

《经济观察报》10月13日报道,三四线城市地产从业者,不是被公司劝退,就是主动裸辞求职。

2018年5月,九江市一家本土房企前员工彭坤,所在的技术部被整体撤除。包括彭坤在内的4名员工被劝退,多个职能部门缩减,数十名员工离职。公司的说法是,要么调岗去干销售或者物业,要么自己走人。

火热了近两年的九江楼市画风突变。

江西省国土资源厅、安居客数据显示,从2018年6月起,包括九江、宜春在内的江西省各市县成交量、房价环比下滑,宜春成交总套数和总面积环比 5月分别下降 23.34%和21.98%。

不仅是九江房企大幅优化员工,银亿、银城等位于浙江、江苏等地的中小房企也在精简人员。

大公司也在精减。

从7月份以来,泰禾的裁员和“千人计划”信息不断,据说,在泰禾深圳公司,设计部员工已经被裁撤至仅剩个位数,其次是品牌条线的人员,有报道称,泰禾福州和武汉两地的品牌部人员7月份已全部被裁。

华夏幸福宣称,公司根据内外部环境的变化,对公司战略进行了重新审视和梳理,对组织和布局做了局部的调整和优化。8月份,因战略收缩,华夏幸福天津事业部已就地解散。

据报道,富力主要从设计条线开始。因为工程量缩减,一些设计人员被安排到分公司,降低相关福利,其实是变相裁员。

江苏领航猎头公司的一位地产猎头说,之前的招聘职位都停止了。目前招聘的是相对基层的岗位,以及要求极高的管理岗,职位总数比往年少很多。

僧多肉少,各个招聘网站上新的求职简历有所增加。

原本金九银十是房地产行业招聘黄金时期,往年各部门至少能有两个新岗位空缺,今年两个部门才能空出一个岗位,同时离职率越来越高。

中介也开始艰难过冬,收回各种员工福利。

10月8日,上海中原公布,受房地产市场调控政策影响,自2018年10月1日起,对原有福利待遇及薪酬进行调整。

上海中原所有岗位全勤奖暂时取消,通讯津贴、工龄工资、车贴调整为50%。联动中心、拓展中心佣金比例下调至8折,研究院佣金下调至8折,取消所有绩效。运营管理中心、品控部、交易监管部、网络发展部,取消所有中台薪酬福利、激励制度。后台部门风险管理中心,追佣奖金降至8折。

能够八折甩卖的,不止是房子,连中介的工资福利,也一口气打到八折。

03

1亿人进城落户 最后的窗口红利期

发改委吹响了城镇化红利的号角。

10月10日,发改委在官网发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知,城镇化进程加速,是房地产的杀手锏。

发改委主要是为了推动城镇化。

中国城镇化在过去三十年有两个目标:

一是农村人口向城镇人口转移,深圳城中村里,永远住满了外来打工者。

二是非户籍人口向户籍人口转化。户籍意味着你被这一所城市接纳,公共福利,子女教育随之而来,是激发消费潜力的根本因素之一。

城镇化主要会助推年轻人流往大城市。

根据恒大研究院统计,最近6年与之前的10年相比,人口流出的地区比例,三线城市从14.1%增至42.2%,四线城市从46.4%增至61.2%,五线城市从72.9%增至78.8%,六线城市从71.1%增至79.9%。

檀香们会在后台提出这样的问题:我工作在杭州,生活在北京,在老家西安投资了一套房,准备给在杭州生活的父母买一套改善住房,怎么办?

房价上行时期,闭着眼买,1亿人落户政策,会变成楼市回调前最后的红利。

下行周期,不能看谁涨得欢,而要看谁最抗跌。

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原标题:头条| 俄媒:中国找到了华盛顿的“痛点”

俄罗斯《独立报》网站近日发表题为《北京找到了华盛顿的痛点》的文章称,当中国宣布对美国液化天然气实行10%关税后,华盛顿陷入了弱势。路透社认为,中国的关税破坏了唐纳德特朗普将美国变为全球能源领导者的意图。

路透社分析师警告称,在中国决定自9月24日起对美国液化天然气征收10%关税后,美国未必会成为全球能源领导者。根据路透社的数据,2018年美国差不多能出口超过280亿立方米液化天然气。根据路透社的数据,6月起仅四艘装有美国液化天然气的船抵达中国,相比之下今年前5个月有17艘。

▲液化天然气船

文章称,北京令华盛顿的野心遭受重创,但实际上不管有没有中国,华盛顿离全球能源领导者的称呼还很遥远。

艾福瑞公司分析部副主任纳塔利娅米尔恰科娃说:“如果说到美国液化天然气出口供应,美国只不过是拿愿望当现实。美国的客户对液化天然气的需求量十分有限。实际上一年出口280亿立方米这在中国和欧洲一年需要数千亿立方米的背景下微不足道。”这位专家认为,“等到俄罗斯天然气通过‘西伯利亚力量’输向中国,中国对美国液化天然气的需求就会下降”。

文章指出,起初美方邀请北京就贸易矛盾进行下一轮谈判,随后,仿佛什么也没发生过一样,美国政府针对中国进口的关税生效,这令任何谈判都变得没有意义。

俄国民经济和国家行政学院副教授塔马拉萨福诺娃说:“贸易战之下长期合同和可靠的美中供应失去了现实性。俄作为重要能源供应者的重要性正在凸显。对中国而言,俄罗斯是忠实的长期责任伙伴。

阿洛尔经济公司分析师阿列克谢安东诺夫明确表示,在冲突2019年可能升级的情况下,美国的能源销售或遭遇一系列阻碍液化天然气如此,未来石油也如此。

文章称,早些时候中国已成为继加拿大之后的第二大美国石油购买国。因此一些分析人士甚至已为这一现象想好了名称“得克萨斯流”,冲入越来越多的国家,首先是中国。

  9月27日,在长春召开的第八届东北亚产业技术合作研讨会上,来自中日韩三国的大学、科研院所、科技企业和科技园区负责人,围绕电子信息、先进制造、医疗、生命科学、农业等领域的最新研究,探讨了平台建设、项目设立、人才培养等方面的合作前景。吉林省科技厅厅长于化东说:“吉林一直重视通过交流合作提升科技创新能力,通过政府推动、项目带动和合作驱动,我们基本上形成了全方位、多层次、宽领域的对外科技合作新格局。我们更应该继续加强外联内拓的合作,助力吉林创新驱动、做强实体经济。”(马维维)

  修复材料选择生丝与“高丽纸”

  而记者同样以SUV车型为例向一位销售人员进行咨询。该人员表示,如果有旧车在店里置换的话,标致4008的350THP精英版车型最高可以优惠6万元,优惠幅度远超记者此前咨询过的日产奇骏。当记者追问该车销量如何时,该销售人员也只是支支吾吾地说卖的不错。4433hg8800.com

  习近平说,看到各位老教授身体健康、精神矍铄,非常高兴,你们几十年如一日笔耕不辍、悉心育人,为培养党和人民需要的优秀人才作出了积极贡献,我向你们表示敬意。对美国籍的汉学大师安乐哲先生,习近平亲切询问他来自哪所大学、来中国多长时间、是否适应这里的生活,并希望他更多向国外介绍中国优秀传统文化。

  古籍修复是个漫长的过程,需要细心、耐心。

  会谈后,李克强同米歇尔共同见证了两国核能、第三方市场、文化、物流、航空等领域多项双边合作文件的签署。

  自治区住房和城乡建设厅厅长周家斌表示,2018年广西将对建档立卡贫困户等重点对象的危房改造予以重点倾斜,提高补助标准,绝不让脱贫对象因危房而影响其脱贫摘帽,坚决打赢脱贫攻坚战。同时,加强督促检查,强化工程质量安全监管,坚决遏制农村危房改造领域的腐败现象,努力让农村困难群众住上满意、放心、安全的新农居,助力乡村振兴。

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  新华社雅典10月17日电(记者刘咏秋)希腊总理府17日发表声明说,总理齐普拉斯当天接受了外长科恰斯的辞职请求,齐普拉斯将暂时兼任外长。

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原标题:头条| 俄媒:中国找到了华盛顿的“痛点”

俄罗斯《独立报》网站近日发表题为《北京找到了华盛顿的痛点》的文章称,当中国宣布对美国液化天然气实行10%关税后,华盛顿陷入了弱势。路透社认为,中国的关税破坏了唐纳德特朗普将美国变为全球能源领导者的意图。

路透社分析师警告称,在中国决定自9月24日起对美国液化天然气征收10%关税后,美国未必会成为全球能源领导者。根据路透社的数据,2018年美国差不多能出口超过280亿立方米液化天然气。根据路透社的数据,6月起仅四艘装有美国液化天然气的船抵达中国,相比之下今年前5个月有17艘。

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文章称,北京令华盛顿的野心遭受重创,但实际上不管有没有中国,华盛顿离全球能源领导者的称呼还很遥远。

艾福瑞公司分析部副主任纳塔利娅米尔恰科娃说:“如果说到美国液化天然气出口供应,美国只不过是拿愿望当现实。美国的客户对液化天然气的需求量十分有限。实际上一年出口280亿立方米这在中国和欧洲一年需要数千亿立方米的背景下微不足道。”这位专家认为,“等到俄罗斯天然气通过‘西伯利亚力量’输向中国,中国对美国液化天然气的需求就会下降”。

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文章称,早些时候中国已成为继加拿大之后的第二大美国石油购买国。因此一些分析人士甚至已为这一现象想好了名称“得克萨斯流”,冲入越来越多的国家,首先是中国。

  9月27日,在长春召开的第八届东北亚产业技术合作研讨会上,来自中日韩三国的大学、科研院所、科技企业和科技园区负责人,围绕电子信息、先进制造、医疗、生命科学、农业等领域的最新研究,探讨了平台建设、项目设立、人才培养等方面的合作前景。吉林省科技厅厅长于化东说:“吉林一直重视通过交流合作提升科技创新能力,通过政府推动、项目带动和合作驱动,我们基本上形成了全方位、多层次、宽领域的对外科技合作新格局。我们更应该继续加强外联内拓的合作,助力吉林创新驱动、做强实体经济。”(马维维)
本文引用地址:http://www.jsph.org.cn/t/xinxigongkai/20181018/3778.html

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