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时间:2018-10-18 02:33:43  来源:招标管理办公室  作者:
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原标题:醒醒!江湾城“万人摇”一个月后,御景蓝湾套均跌15万,倒挂快没了?

(作者: 江公子/麦格,文转载自微信公众号“层楼”:ultraplus_cross,凤凰网房产已获授权)

PART 1

“御景蓝湾刷新年度新低,只要190万,买89送38,中间楼层,采光好。”

几天前,这套二手房,在《层楼》粉丝群,受到了广泛热议。

“居然只要190万了,看来江湾城性价比,确实不高”、“二手房还在降,价差只会越来越小”、“再降下去,搞不好会被套啊”……

一片调侃声中,也有人提出质疑,“位置应该很差吧,或者房东急用钱。”

昨天,我特地跑了一趟义桥。一来是求证这套190万的房子,是否真实存在;二来对比“万人摇”一个多月来,义桥二手房的真实变化。

“190万那套房子,上周日卖掉了。”经多家中介门店证实,这套房子确实存在。

但位置不算差。御景蓝湾二期高层,11幢18楼中间套,89三房两卫毛坯,赠送面积约38,紧挨着四季大道主干道,交付才1年。

不过,房东缺钱倒是猜对了。

“业主缺钱急卖,上周六挂到中介,挂价200万。第二天就有买家全款要买,最后190万成交。”中介说。

按89折算下来,单价2万1出头。由于未满两年,还需额外缴纳5.6%增值税,加上中介费,实际单价还要贵上近2000元/。

兔博士显示,今年8月,御景蓝湾成交过一套88低楼层精装户型,成交价超过 3万,为小区历史最高价。

而此前,2万5-2万8的实际成交,更是不在少数。

所以,9月江湾城摇号之时,从表面上看,确实存在所谓高达1万多的价差,即“摇到就净赚百万”。

然而,一个多月过去,御景蓝湾就出现2万1的成交价(加上装修也只有2万3),不断缩水的价差,让人大跌眼镜。

要知道,这还没算38的赠送面积呢。真算起来,价差可能少的可怜。

PART 2

御景蓝湾新房新房销售时,堪称杭州一大“神盘”,靠的就是超级多的赠送面积。

哪怕是2014年楼市行情低迷期,也能以年成交1434套,霸屏杭州商品房成交量前十榜单。它的赠送面积,到底有多夸张?

以89为例,主要有D户型跟E户型,分别有约38、43赠送面积。我记得几年前,去参观样板房时,一进门就惊呆了。这尺度跟主城区120,基本没啥差别。

昨天,我前后看了4套御景蓝湾二手房,3套毛坯,1套精装,再次被震惊了。

御景蓝湾约89边套户型

其中一套是17幢中间套,三房两厅两卫,跟卖掉的那套190万户型相似,但景观更好,能看到浦阳江。

约38的赠送面积,除了常规的阳台、设备平台外,主要送的是主卧跟书房。

北向约9的书房面积,近乎全送;主卧差不多三分之一都是送的。站在房子里,你还能明显看到后期浇筑的痕迹。

看过御景蓝湾,再去看江湾城样板房,很多人的第一感觉,就是空间太小了。我仔细对比了两个楼盘的中间套,同样是89为什么相差甚远?

御景蓝湾约89中间套户型

同样南向三开间,江湾城是9米7,御景蓝湾却有10米1。其中,主卧宽了40公分。

进深,江湾城只有9米95,御景蓝湾高达12米5。光阳台,御景蓝湾就比江湾城多了60公分;客厅、餐厅跟玄关的进深,更是多了近2米。

约38赠送面积,就体现在这些方面。虽然两个楼盘户型图看去差不多,也都有赠送,但赠送大小,一眼就能看出来。

若是边套户型,赠送更多。我看了一套一楼的西边套,主卧、阳台、客厅、书房跟次卧,统统都有赠送面积,加起来差不多有43。

PART 3

当然,有一点要指出:190万这个总价,目前在御景蓝湾还是特例。

但不可否认的是,相比江湾城“万人摇”时,御景蓝湾的二手房价,百分之百跌了。

“你要是早两个礼拜来,还有不少挂价210-220万的房子能挑,砍个价基本210万内能拿下。”中介告诉我,跟1个多月之前相比,平均跌了15万左右。

因为近期出现了一批“性价比”不错的房子,10月的二手成交,也被带动了起来。“才半个月时间,已经成交了七八套,比之前两个月好太多了。”

御景蓝湾小区实景

不过,由于看房客户增多,一些房东又想要摒一摒了。

目前御景蓝湾挂牌的89,报价基本210-250万不等。230万能买到不错的户型跟楼层,而且是精装。价格贵上十几二十万,成交就很难了。

我看的四套,除了不肯降价的两套,另外两套毛坯,按中介说法,210万左右肯定能拿下。

89210万,单价23596元/;算上不满两年要缴纳的增值税跟个税、中介费,差不多额外支出是16万左右。折算到单价上,多了1798元/,即25393元/。

 江湾城“万人摇”时的二手房报价

江湾城最后一批房源,均价16523元/,剔除1800元/装修,毛坯均价14723元/。若要短期套利,每平方米还多出1000多税费成本。账面上看,价差约8000。

但若把38赠送面积算上,御景蓝湾实际单价约17795元/,仅比江湾城贵了不到2000元/。

而1个多月前,同样毛坯户型,御景蓝湾的成交价,可以达到225万左右,算下来实际单价约19000元/。

也就是说,短短一个多月时间,价差已缩水1271元/。

每个摇到江湾城的投资客,仅一个月时间,纸面上的收益已少了至少11万元,这个心理冲击有点大的!

PART 4

需要明白的是,目前2000元/价差的前提是,当下行情维持不变。

显然,身处这样的调整周期,此前暴涨数轮的二手房,大概率还要向下调整。若细究起来,形势可能更严峻。

这绝非危言耸听,看看义桥板块的二手房供应,你就明白了。

首先,御景蓝湾是一个超5500户的大盘。分三期开发,一期7幢高层,到今年底就满2年了;二期7幢高层、12幢小高层,去年10月交付;三期3幢高层跟8幢小高层,要到今年底才交付。

算上万科江湾城、碧桂园东旭府,以及绿都金域兰庭,就这四个小区,就有超1万套房子。

御景蓝湾是一个超5500户的大盘

可能很多人会说,这是刚需板块,大家自住为主,拿出来卖的人肯定不多。放在一两年前,我还信。

但江湾城和东旭府这两个新盘,投资客的比例,可能比我们想象中还要夸张。

多少人是冲着价差,才知道了义桥这个角落。问问你身边买了江湾城的朋友,有几个是打算自己住的。

既然是投资,就必然要出货。有人预测,明年就交付的江湾城,极可能迎来一股不小的抛售潮。

此前,我们通过相关样本得出一个规律:楼盘交付半年到一年后,平均换手率大概15-20%。类似江湾城这样的投资盘,比例可能更高。

按2000多户计算,光江湾城,明年至少就有400套入市。

若那时行情依旧低迷,市场只会雪上加霜。到时候,这仅剩的3千价差,被抹平也并非不可能。

当然,对刚需来说,眼下市场形势,是极为有利的。

新房慢慢摇,实在摇不到,等等二手房,照样能以一个相对更低的价格,实现买房梦。

事实上,只要把时间轴拉得足够长,江湾城房价涨到新的高位,也是迟早的事。只是看你是否有这样的耐心,等不等得起了。

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