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时间:2018-10-18 02:33:39  来源:招标管理办公室  作者:
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  1996年进入演艺圈,曹骏是名副其实的“童星”。当时《真命小和尚》剧组急需一个会武术、样貌又可爱的小演员饰演“开心小和尚”一角,在少年宫学习武术的曹骏便被老师推荐到剧组。锃亮的小光头、僧袍加身,像模像样地打着武术,年仅8岁的曹骏一试戏,制片人当场拍板“就是他!”www.yz44666.com

  当时,福建宁德还是一个落后地区,但是在这个落后地区却有一个“不落后”的现象,就是当地的领导干部热衷于违纪、违规占地建房。这种建房的费用动辄十几万元,甚至有几十万元。而那个时候,福建全省的职工平均年工资收入是1400多元。那么钱从哪里来?物资从哪里来?于是腐败丛生。这种占地建房的风气是愈演愈烈,人民群众对于能不能治理好这个歪风几乎丧失了信心。

万科开了一个很不好的头?

国庆前后的楼市,在很多人看来就是一部活生生的悲喜剧。

龙头房企万科、碧桂园、恒 大的部分楼盘纷纷降价抛售。江西上饶碧桂园信州府去年国庆节前开盘,目前仍在施工,一期都还没有交房,价格从10000元/平米降到7000元/平米,降价幅度达到了30%,大量前期已经付款的业主认为这是实质性降价,冲击售楼处。碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目,项目开卖只有两个月,也是突然降价近30%,一夜之间将备案均价3.5万/平米直接降到2.6万-2.8万/平米。

知名房企的降价,就像本来已经“入秋”的楼市突然来了一场冷空气,冻着的自然不仅仅是自己。这就是品牌房企的荣耀与无奈,“欲戴王冠,必承其重;欲握玫瑰,必承其伤”,你享受了万众瞩目,就不得不承受镁光灯下的灼痛。

相对碧桂园,万科的应对经验就更丰富了。国庆节前,因郁亮充满悲情意味的“活下去”三字,万科持续霸屏,引发了激烈讨论。为了加快资金回笼,万科在厦门的“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万,直接腰斩,让业界震惊。不过,更令人惊叹的是,万科在降价的时候,竟然承诺补差价,每套房补将近100万,不少房地产从业者吼叫:“万科开了一个很不好的头!”

2008年和2014年,万科经历了两次“降价之痛”,因为打折促销,万科在杭州两度被砸售楼处,品牌形象大损,都说人不应该在同一个地方摔倒两次,被砸两次的万科终于看透了人性。

房价正常的浮动对大多数人来说都是能接受的,作为理性经济人,一般情况下10%以内并不会出现“房闹现象”,但这一次的房价打折力度太大,对购房者来说,无论是投资还是投机,都无法淡定应对。

信州府的一位业主对我说:“同样的户型,同样的地段,同样的楼层,还没交房我就要比邻居多交30万。30万,在上饶我们家不吃不喝也要三年啊!”

“房闹”的另一方面

“维权”是个很有意思的词。既然是“权”,至少说明它是正当的。但在很多人看来,这群维权的业主只是一群毫无契约精神的丑陋“房闹”者。

契约精神,是很多人反击“房闹”的武器,这也是很多人认为万科带了一个很不好的头的原因一家上市房企,带头践踏契约精神。

这种说法也不能说不对。一旦像万科这样的龙头房企都选择降价补偿,就必然倒逼整个行业效仿,对开发商来说,要么坚挺价格,后果是资金回笼速度放缓,面对严竣的外部环境,没法提前储备粮草;要么就在补偿中失血。而对市场来说,因为有了这种降价就补的心理,导致价格机制失效,社会的投机心理爆棚,最后当楼市泡沫真的被刺破的时候,所有人都失去了弹性。

但这只是硬币的一面。另一面是,中国的购房者们,对房价毫无定价、议价能力。根据供求关系理论,供大于求时价格下跌,供不应求时价格上涨,作为定价的一方,消费者本来可以用脚投票,影响供求的一端,从而决定价格的涨跌。但中国的楼市,价格受土地、金融等政策影响很大,在某种意义上是政府和开发商共同锤定的,消费者更多地只能被动接受。熟悉房地产的人都知道,开发商为了抬高房价,经常会造势,利用与购房者信息不对称的优势,制造“买到就是赚到”,制造房价要飞涨的假象。因此,购房者求涨的心态,很大一部分是非市场因素所致。

在一个缺乏契约精神的行业,只要求购房者遵守契约精神,既不公平也不合理。

不可否认,一降价就闹事,确实反应出中国楼市有相当大的投机性,特别是在中国国民当前资产配置超过65%放在楼市的情况下,投资还是投机其实已经分不清。但开发商一夜之间降价30%甚至一半,很难说是市场行为还是人为操纵。从这个角度来看,购房者的维权,维护的不仅仅是自己的利益,也是对中国畸形房地产市场的抗争。

房企过冬,降价的后果谁来承担?

楼市的调控影响正逐渐显现,传统的“金九银十”已经在打折促销的闹剧中凉凉,自2016年10月至今的这一轮楼市调控,正在逐步分化房企,一方面是强者恒强,房企集中度进一步提高;另一方面则是像万科这样的龙头也在高喊“活下去”。

龙头房企境遇各异。万科虽然喊得最响,但其处境不差。在万科推出降价促销补差价的同时,有媒体又翻出万科的段子。在一片悲观言论下,万科却开启“买买买”模式,三季度拿地更是近500亿元,相当于“恒 大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和。

| 高喊“活下去”的万科三季度近500亿拿地

所谓“听其言”还要“观其行”,在上一篇文章《房地产市场到了喊“活下去”的时候吗?》中我也提出,房企的白银时代并不意味着“活不下去”了,而是在经济大环境下的自保而已。

万科的这一波“买买买”中,其中的标的来自于同为品牌房企的华夏 幸福。10月9日,华夏 幸福公告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏 幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏 幸福5家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏 幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

华夏 幸福今年困难重重,在监管不断趋严的情况下,融资出现问题,销售又难以大幅度提升,产业新城建设在这两年也一直遭遇争议,今年的销售榜上,华夏 幸福已经掉队,前三季度只录得1101亿销售,跌出TOP10,排13位。“凛冬来临”,华夏 幸福的自救是“卖卖卖”,除了今年7月份向平安资管转让19.70%股份,筹得137.7亿元外,此次向万科转让权益也是筹集粮草过冬之举。

对华夏 幸福这样的品牌房企来说,前期有丰富的土储和项目储备,卖掉权益资产依然可以补充现金流。天风证券研报称,今年上半年,龙头房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入,规模同比增长142.4%。不过,有业内人士表示,真正容易出问题的是那些有息负债规模较大、融资成本高的房企。一旦销售规模放缓,资金链就有可能断裂。业内最关注的两家龙头房企是碧桂园和恒 大。这两家民企巨头的显著特点是高负债、高周转、三四线项目比重高。

此次降价风波中,“碧万恒”三家龙头企业,恒 大虽然没有风波,但降价促销也没闲着。国庆期间,恒 大推出国内全部楼盘8.9折,如果将全部优惠进行叠加,最低可至7.4折,更胜于今年2月份8.8折的促销力度。恒 大虽然今年销售持续增长,但一直为外界诟病的负债率高企的问题依然存在。自2017年中期以来,恒 大也把降低负债率作为阶段性目标,力图优化债务结构。但从中期报告可以看出,相较2017年年末,2018年上半年恒 大的净负债率降低了56.4个百分点,为127.3%,仍处在高位。降价促销,加快回款,对恒 大这样高负债的企业来说,尤为重要。

从行业情况来看,房企经营环境确实已经持续恶化,房企过冬,房企都开始自救、自保,未来打折促销、“卖卖卖”和“买买买”可能都是常态。只是这种情况下,谁来考虑购房业主的利益?


「 本文仅代表作者个人观点 」

「 图片 | 视觉中国 」


今日推荐:

我国房屋空置率比较高

重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率为23.2%。

不论哪种,都会改变楼市供需结构,从而变相推高房价。所以空置房才会引发民众的不满的情绪。

国内一旦空置税开征,不仅可以将大量房源逼入租房、新房市场,从而改善楼市供需状况,大量的炒房客、投资者或将割肉抛售,或更加理性入手,从而使得房价更趋于稳定。

与其勉强房地产企业和机构持有住房,还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。

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  9月,我国汽车生产235.62万辆,环比增长17.81%,同比下降11.71%;销售239.41万辆,环比增长13.82%,同比下降11.55%。1-9月,我国汽车累计产销量分别达到2049.13万辆和2049.06万辆,比上年同期分别增长0.87%和1.49%。

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地产黄金时代是否正在消逝?万科一句“活下去”,让不少人开始正视这个问题。值得商榷的点很多,但眼见的一个事实是:中国房企的转型还在加速,尤其是千亿级以上的中大型房企、Top10房企。

为了“活下去”,房企不断更名,并寻找新赛道,商业、长租公寓、物流、农业、养老、医疗、能源、汽车、旅游、影视、游戏、高科技、孵化器、投资基金……或是与地产相关转型,或是有限度地“另辟蹊径”,或是干脆剥离地产板块。

凤凰网房产选取了目前更名、动作频频的龙头房企进行观察,通过聚焦赛道变化,一探转型初貌。

“活下去”之前,房企已在接棒更名

据凤凰网房产不完全统计,2018年至今,中国已有逾10家房企陆续更名。


PS:从5月开始,广州、上海、成都、海南、合肥等地的万科数家分公司已相继将名称中的“房地产”或“置业”字样改为“企业有限公司”或“企业管理有限公司”。

如果把时间拉长,会发现“改名潮”在2016年就已发生过一波,先后有恒大、雅居乐、远洋、K2、招商地产等地产公司分别更名为中国恒大集团、雅居乐集团、远洋集团、石榴集团、招商蛇口等,还有如今的中国金茂,也是原方兴地产在2015年更名而来。

经过上述两轮更名潮,从销售额几百亿的区域地产龙头,到销售额几千亿的全国地产龙头,都在不动声色开拓地产之外的业务。截止今日,稳定在全国前十的地产公司中,名称中还保留有“地产”和“置业”的只剩下中海、富力、华润。

龙头房企更名之后,他们做些什么?

恒大

经过多年摸索,恒大集团确定的发展战略是:以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头,快消、农业、乳业、畜牧业及体育产业并举。

文旅方面:

发布恒大童世界计划(童话神话主题乐园),旨在全国布局15个,目前已布局10个;此外,还有中国海南海花岛,国际会议中心、国际会展中心、海岛别墅酒店群、欧式城堡酒店等28种业态。


健康方面:

已于香港上市,拳头产品是“恒大养生谷”养老地产,目前恒大养生谷已在全国布局9个,计划5年后在全国布局100个以上;

高科技方面:

今年4月9日,恒大与中科院签署合作协议,宣布在未来10年内,在生命科学、航空航天、新能源、人工智能、现代科技农业等重点领域,投入1000亿元打造三大科研基地;

6月25日,恒大67亿港元入股美国新能源汽车公司“法拉第未来(FF)”,接手贾跃亭,成为第一大股东。随即恒大法拉第未来智能汽车中国总部成立,全面负责法拉第未来在中国的技术研发及所有生产经营管理;

恒大FF广州南沙区首个生产制造工地

9月24日,恒大以145亿元收购广汇集团近41%的股权,成为该公司第二大股东。双方将在能源、汽车、物流、地产等四大领域建立全方位战略合作。

保险方面:

成立恒大人寿保险有限公司立足人寿、健康和意外伤害等保险业务。目前,恒大人寿排名已跻身全国寿险20强。

快销、畜牧方面:

全面布局大兴安岭生态圈,覆盖矿泉水、粮油、乳业畜牧业板块四大板块,并衍生八大拳头产品线:恒大冰泉天然矿泉水、恒大兴安粮油、咔哇熊乳业、PRM牛羊肉、“武山凤”泰和乌鸡、新西兰优质生鲜食品、菲律宾水果、干果等。

文化娱乐方面:

2010年,恒大买断广州市足球队全部股权,成立广州恒大足球俱乐部,随后不断加大在足球领域的投入;


2017年恒大正式成立体育集团,集体育赛事,体育工程和体育传播,足球人才培养体育产业运营;

2010年11月,恒大影视公司成立,这是恒大集团文化产业战略布局下的专业影视投资及制作公司,携手集团下属院线公司、经纪公司、动漫公司、唱片公司、发行公司共同搭建起全线程产业链,在集团战略及资金的支持下,正式进军文化产业领域。

万达

成立于1988年,目前万达已形成商管、文化、地产、金融四大产业集团,其“新赛道”发展,与恒大有多处重合相似之处。

商管方面:

专注商业物业持有及管理运营。截至2017年底,万达在全国已开业235座万达广场, 2018年计划开业52个万达广场。

文化方面:

分为成立万达影视集团(形成电影制作、发行、放映全产业链,拥有美国AMC、欧洲欧典、中国万达院线等,全球开业1551家影院,16000块屏幕)、万达宝贝王集团(儿童产业连锁企业,以IP创作、传播、衍生品为核心,集儿童教育、游乐、美食、零售于一体,已在全国开业182家宝贝王乐园、51家早教中心)、万达文旅集团(文化旅游创意、品牌输出管理企业,拥有大型文化旅游城规划设计、建设、运营全产业链,母亲已开业6个万达城,在建7个万达城)、万达体育集团(国际足联、国际篮联等十多个世界体育组织全球或中国独家商业伙伴,在超过20个国家运营足球、冰雪、自行车、篮球等二十多项体育运动)。

金融方面:

拥有百年人寿保险公司、投资、资管、网络小贷、私募基金等业务板块,通过普惠金融支持实体经济和社会民生。

万科

地产依然是万科的核心业务,此外,万科还形成了物业、长租公寓、物流、商业、度假等方面的多元化业态布局。

物业方面:

截止2018年8月数据统计显示,万科物业已布局69个大中城市,拥有超过2314个物业项目,覆盖住宅、商企、开发商服务、资产服务、智能科技和生活服务等业务范畴。

长租公寓方面:

2014年进入长租公寓市场,以“泊寓”为拳头产品,万科公寓业务已覆盖近30个主要城市,目前,万科已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

物流方面:

2015年,万科正式进军物流地产,成立物流独立品牌“万纬”,根据万科最新财报,2018年前7个月,万科新增物流地产项目38个。万科物流在过去3年里布局了25个城市。最新消息是,2018年7月,万科宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。

度假产业方面:

通过整合松花湖周边资源,万科进军度假产业,开发滑雪场、酒店、农业观光园、体育公园、水上运动中心等多个旅游项目。目前,万科已有清远白天鹅度假酒店、三亚森林度假公园、三亚湖畔度假公园等旅游度假项目。

商业方面:

2016年8月,万科以近130亿元收购商业地产企业印力集团96.55%股份,今年1月,印力出手收购凯德在中国的20家购物中心项目的100%股权及相应负债。目前,万科在北京、上海、深圳、广州、贵州等省市均有涉足购物中心,其中北京万科更是要将“加大对商业资产的投资和拓展”。

房企转型的两条主要路径

在对龙头房企的业务梳理中,凤凰网房产发现,几乎已经找不到纯地产开发定位的大型企业。

相较部分小型房企(绿景控股、海南珠江控股等)直接“剥离房地产”,龙头房企的转型,分为与房地产相关转型、和与地产无关的“另辟蹊径”两条路。

住宅开发之外 ,商业管理、工业地产、物业服务、旅游地产、文化地产、旧城改造、养老教育等都是地产业里尚未被严控的领域,所以转型相对轻松。

其中,长租公寓是2018年大中型企业涉足地产转型最多的业态之一,包括万科、龙湖、合景泰富、中骏集团、旭辉集团、越秀地产等均有涉及,只是眼下长租公寓还在面对“投入大,毛利低”的困局。

在今年之前,备受房企关注的行业,是文旅地产、养老地产。万达、恒大是代表。如今,保利地产也已开始试水养老地产项目,目前已在北京、上海、广州、成都、三亚等城市完成老年公寓项目布局。

与地产无关的“另辟蹊径”,五花八门,大概聚焦于互联网、金融,医疗、能源、影视、游戏等多个领域。

2016年1月,万达就宣布将投资150亿元,在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院,并引进英国国际医院集团(IHG)。至今,成都医院项目已获得土地并开始设计。据不完全统计,目前转型医疗方面的房企已超过20家,其中不乏万达、富力、万科、恒大、远洋等品牌房企。

新能源汽车方面,宝能、碧桂园、华夏幸福等巨头纷纷进入,投建新能源汽车生产基地,建设新能源汽车小镇等,目前,宝能收购了观致汽车51%的股权,成为观致最大股东。

除这些巨头外,万通地产、冠城大通、大名城等中等以上规模地产商也已纷纷踏足新能源汽车产业链。按照中国证券报的统计,单单今年以来,房地产商的“造车”投资规模已经超过了100亿元。

游戏方面,以万达为代表,其推出新品牌“万达院线游戏”,借此正式进军游戏产业。同时,万达院线游戏也发布了10多款IP游戏产品。多方资本的介入,如今游戏行业也迎来了改变,新兴的“影游融合”模式兴起,由IP带出的网剧、网络大电影成为影游融合一个拓展方向。

值得注意的是,隔行如隔山,房企多元化发展的本身就是试错的过程。

即便是坐拥资金和土地等资源优势的大型房企,包括万科、恒大、碧桂园、融创等龙头,在多元化之路上也都遭遇过挫折。例如融创投资乐视大文娱,到最近的10月7日,由FF原大股东贾跃亭牵头,FF提起仲裁,要“踢恒大出局”,让许家印的新能源汽车、高科技产业转型遭遇波折。

但我们必须承认,中国房企正在经历的时代裂变,新一轮的行业整合与洗牌势在必行,“每个人都在寻找与这个时代相处的最好方式。”

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http://www.anmei.cn/images/ifocus/20171111/2938.html

  易中天:话剧介于电影和戏曲之间,电影要求情节最复杂,密集切换。戏曲要唱,要有武打,情节相对简单,像《借东风》,诸葛亮故事不多,但唱的要求很高。话剧对于情节性的要求虽然介于两者之间,但是我对自己的要求更高,所以采用了三一律的结构,就是同一时间、地点、事件,不换场不中场休息,就在两个小时里完成,这是有难度的。

  1996年进入演艺圈,曹骏是名副其实的“童星”。当时《真命小和尚》剧组急需一个会武术、样貌又可爱的小演员饰演“开心小和尚”一角,在少年宫学习武术的曹骏便被老师推荐到剧组。锃亮的小光头、僧袍加身,像模像样地打着武术,年仅8岁的曹骏一试戏,制片人当场拍板“就是他!”   当时,福建宁德还是一个落后地区,但是在这个落后地区却有一个“不落后”的现象,就是当地的领导干部热衷于违纪、违规占地建房。这种建房的费用动辄十几万元,甚至有几十万元。而那个时候,福建全省的职工平均年工资收入是1400多元。那么钱从哪里来?物资从哪里来?于是腐败丛生。这种占地建房的风气是愈演愈烈,人民群众对于能不能治理好这个歪风几乎丧失了信心。
本文引用地址:http://www.jsph.org.cn/t/xinxigongkai/20181018/2278.html

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