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时间:2018-10-18 02:33:38  来源:招标管理办公室  作者:
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  重要的是互相理解和包容

  在广州,像武随平这样的青年还有很多。据统计,广州市10年来留学归来人员从不到2000人到目前超过6万人,留学归来人员相关企业达2500多家。广州技能人才队伍不断壮大,技能人才总量达253万人,高技能人才78万人。

  10月16日,游客在罗布人村寨里骑着骆驼游览。www.sb0033.com

截至10月16日,据同花顺统计数据显示,按照申银万国行业分类,沪深两市共计52家上市房企披露了2018年三季度业绩预告,剔除数据不全企业,净利润实现同比增长的企业有33家,占比超过六成,13家企业净利同比下滑,11家亏损。

值得一提的是,这52家房企几乎都是中小房企,并无销售规模达2000亿元量级房企,但可折射行业发展状况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,房地产行业集中度越来越高,得益于过去两年市场库存的充足,房企今年的销售额将再次创下新高。截至目前,已有19家房企跨入“千亿元俱乐部”。不过,接下来的市场销售增速将放缓,加之资金成本的提高,房企盈利能力或走低。  

六成房企净利同比增长

从预告净利润变动幅度来看,在上述52家上市房企中,33家呈现上行趋势,占比为63%;从,预告净利润下限来看,39家房企盈利,占比75%;11家亏损,占比为21%。

从预告净利润下限来看,27家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元,占比52%。

《证券日报》记者注意到,净利润超过10亿元的目前有9家。招商蛇口净利润预计在80亿元-82亿元之间,目前暂列首位;荣盛发展净利润预计在33亿元39亿元之间位;蓝光发展净利润预计在10亿元-13亿元之间;金融街净利润预计在10.1亿元-10.8亿元之间。

中原地产首席分析师张大伟表示,从整体数据看,主营业务依然是房地产的企业,在三季度业绩依然明显增加,但首亏和续亏企业占比仍达20%左右。对于中小房企来说,在当下资金链紧张,龙头房企率先降价回收资金的市场环境下,风险已经越来越大。

张大伟进一步称,尽管最近部分城市楼市出现了去化放缓迹象,但从财务数据看,因为结算周期的原因,大部分房企可能要到2019年才出现市场退烧的表现。

事实上,截至目前,多数上市房企仍然获得了“丰收”。10月8日,据中国指数研究院发布的《2018年1月份-9月份中国房地产企业销售业绩TOP100》研究报告显示,2018年前9个月,销售额破千亿元房企增至19家。其中,碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超过4300亿元,均值为4768亿元,同比增长率均值为20%。

报告指出,2018年前9个月,标杆房企销售目标完成率均值为74.7%,相较前8个月月提高9.5个百分点。正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以上。新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上,完成全年目标可期。

市场明显降温

但市场并不乐观,去库存眼下已经成为房企们最头痛的问题。

万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露,7月份万科的去化率为51%,而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比,这样的销售情况无疑下滑严重。赵旭翔称,低去化率的主要原因是万科在一、二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响,即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松,那么销售难度可能还会逐渐加大,去化的难度也会不断提高。

事实上,这并不是万科一家房企遇到的销售难题。在上一轮调控中,不少房企都选择了全面退守一、二线城市的投资策略。现如今,适逢这些项目入市销售,变现难度可见一斑。

克而瑞研究中心表示,“金九”51个典型城市成交量为3476万平方米,环比下降了7%,与去年同期成交量大体持平,其中二线城市成交下滑最为显著,同比和环比齐跌,前三季度累计成交也较2017年下降了2%。“银十”虽然尚未结束,但从CRIC监测的国庆期间的周度数据来看,成交情况也不容乐观,31城环比大降近七成跌至历史低位,同比也下降了27%。其中一线和三、四线城市基本保持了和去年同期的成交热度,二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码,成交持续乏力,各城市成交量跌多涨少,已然出现了阶段性的购买力“瓶颈”。

克而瑞研究中心表示,毋庸置疑,楼市“转冷”的信号已显,无论是短期波动还是长久之势,原来房价飞涨,“闭着眼睛卖房子”的日子都已经一去不复返,房企的态度也由之前的“高歌猛进”转变为“收敛聚焦”、加紧抢收,目的都是为了在市场“凉凉”前,回笼更多的资金,保证现金流安全。


  整体阐述

  “能力很强!”这是同事们对廖湘科的一致评价。计算机学院教授张民选回忆说,一次“银河Ⅲ”调机时,发现一个硬件设计缺陷影响到整个系统的运行,在无法替换硬件的条件下,廖湘科竟带领软件队伍,用“打补丁”的方法避免了这一缺陷。

万科开了一个很不好的头?

国庆前后的楼市,在很多人看来就是一部活生生的悲喜剧。

龙头房企万科、碧桂园、恒 大的部分楼盘纷纷降价抛售。江西上饶碧桂园信州府去年国庆节前开盘,目前仍在施工,一期都还没有交房,价格从10000元/平米降到7000元/平米,降价幅度达到了30%,大量前期已经付款的业主认为这是实质性降价,冲击售楼处。碧桂园位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目,项目开卖只有两个月,也是突然降价近30%,一夜之间将备案均价3.5万/平米直接降到2.6万-2.8万/平米。

知名房企的降价,就像本来已经“入秋”的楼市突然来了一场冷空气,冻着的自然不仅仅是自己。这就是品牌房企的荣耀与无奈,“欲戴王冠,必承其重;欲握玫瑰,必承其伤”,你享受了万众瞩目,就不得不承受镁光灯下的灼痛。

相对碧桂园,万科的应对经验就更丰富了。国庆节前,因郁亮充满悲情意味的“活下去”三字,万科持续霸屏,引发了激烈讨论。为了加快资金回笼,万科在厦门的“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万,直接腰斩,让业界震惊。不过,更令人惊叹的是,万科在降价的时候,竟然承诺补差价,每套房补将近100万,不少房地产从业者吼叫:“万科开了一个很不好的头!”

2008年和2014年,万科经历了两次“降价之痛”,因为打折促销,万科在杭州两度被砸售楼处,品牌形象大损,都说人不应该在同一个地方摔倒两次,被砸两次的万科终于看透了人性。

房价正常的浮动对大多数人来说都是能接受的,作为理性经济人,一般情况下10%以内并不会出现“房闹现象”,但这一次的房价打折力度太大,对购房者来说,无论是投资还是投机,都无法淡定应对。

信州府的一位业主对我说:“同样的户型,同样的地段,同样的楼层,还没交房我就要比邻居多交30万。30万,在上饶我们家不吃不喝也要三年啊!”

“房闹”的另一方面

“维权”是个很有意思的词。既然是“权”,至少说明它是正当的。但在很多人看来,这群维权的业主只是一群毫无契约精神的丑陋“房闹”者。

契约精神,是很多人反击“房闹”的武器,这也是很多人认为万科带了一个很不好的头的原因一家上市房企,带头践踏契约精神。

这种说法也不能说不对。一旦像万科这样的龙头房企都选择降价补偿,就必然倒逼整个行业效仿,对开发商来说,要么坚挺价格,后果是资金回笼速度放缓,面对严竣的外部环境,没法提前储备粮草;要么就在补偿中失血。而对市场来说,因为有了这种降价就补的心理,导致价格机制失效,社会的投机心理爆棚,最后当楼市泡沫真的被刺破的时候,所有人都失去了弹性。

但这只是硬币的一面。另一面是,中国的购房者们,对房价毫无定价、议价能力。根据供求关系理论,供大于求时价格下跌,供不应求时价格上涨,作为定价的一方,消费者本来可以用脚投票,影响供求的一端,从而决定价格的涨跌。但中国的楼市,价格受土地、金融等政策影响很大,在某种意义上是政府和开发商共同锤定的,消费者更多地只能被动接受。熟悉房地产的人都知道,开发商为了抬高房价,经常会造势,利用与购房者信息不对称的优势,制造“买到就是赚到”,制造房价要飞涨的假象。因此,购房者求涨的心态,很大一部分是非市场因素所致。

在一个缺乏契约精神的行业,只要求购房者遵守契约精神,既不公平也不合理。

不可否认,一降价就闹事,确实反应出中国楼市有相当大的投机性,特别是在中国国民当前资产配置超过65%放在楼市的情况下,投资还是投机其实已经分不清。但开发商一夜之间降价30%甚至一半,很难说是市场行为还是人为操纵。从这个角度来看,购房者的维权,维护的不仅仅是自己的利益,也是对中国畸形房地产市场的抗争。

房企过冬,降价的后果谁来承担?

楼市的调控影响正逐渐显现,传统的“金九银十”已经在打折促销的闹剧中凉凉,自2016年10月至今的这一轮楼市调控,正在逐步分化房企,一方面是强者恒强,房企集中度进一步提高;另一方面则是像万科这样的龙头也在高喊“活下去”。

龙头房企境遇各异。万科虽然喊得最响,但其处境不差。在万科推出降价促销补差价的同时,有媒体又翻出万科的段子。在一片悲观言论下,万科却开启“买买买”模式,三季度拿地更是近500亿元,相当于“恒 大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和。

| 高喊“活下去”的万科三季度近500亿拿地

所谓“听其言”还要“观其行”,在上一篇文章《房地产市场到了喊“活下去”的时候吗?》中我也提出,房企的白银时代并不意味着“活不下去”了,而是在经济大环境下的自保而已。

万科的这一波“买买买”中,其中的标的来自于同为品牌房企的华夏 幸福。10月9日,华夏 幸福公告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏 幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏 幸福5家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏 幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

华夏 幸福今年困难重重,在监管不断趋严的情况下,融资出现问题,销售又难以大幅度提升,产业新城建设在这两年也一直遭遇争议,今年的销售榜上,华夏 幸福已经掉队,前三季度只录得1101亿销售,跌出TOP10,排13位。“凛冬来临”,华夏 幸福的自救是“卖卖卖”,除了今年7月份向平安资管转让19.70%股份,筹得137.7亿元外,此次向万科转让权益也是筹集粮草过冬之举。

对华夏 幸福这样的品牌房企来说,前期有丰富的土储和项目储备,卖掉权益资产依然可以补充现金流。天风证券研报称,今年上半年,龙头房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入,规模同比增长142.4%。不过,有业内人士表示,真正容易出问题的是那些有息负债规模较大、融资成本高的房企。一旦销售规模放缓,资金链就有可能断裂。业内最关注的两家龙头房企是碧桂园和恒 大。这两家民企巨头的显著特点是高负债、高周转、三四线项目比重高。

此次降价风波中,“碧万恒”三家龙头企业,恒 大虽然没有风波,但降价促销也没闲着。国庆期间,恒 大推出国内全部楼盘8.9折,如果将全部优惠进行叠加,最低可至7.4折,更胜于今年2月份8.8折的促销力度。恒 大虽然今年销售持续增长,但一直为外界诟病的负债率高企的问题依然存在。自2017年中期以来,恒 大也把降低负债率作为阶段性目标,力图优化债务结构。但从中期报告可以看出,相较2017年年末,2018年上半年恒 大的净负债率降低了56.4个百分点,为127.3%,仍处在高位。降价促销,加快回款,对恒 大这样高负债的企业来说,尤为重要。

从行业情况来看,房企经营环境确实已经持续恶化,房企过冬,房企都开始自救、自保,未来打折促销、“卖卖卖”和“买买买”可能都是常态。只是这种情况下,谁来考虑购房业主的利益?


「 本文仅代表作者个人观点 」

「 图片 | 视觉中国 」


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